Сьогодні дехто віддає перевагу виключно квартирам в новобудовах. Багатьох приваблює те, що там ще ніхто ніколи не жив. Приємно знати, що ти перший власник. Є в такому варіанті й інші переваги, наприклад, не доведеться займатися демонтажем, або ж він буде мінімальним. Забудовники часто пропонують житло з чорновим ремонтом чи зовсім без нього. Точно можна бути впевненим, що квартира не має якихось юридичних проблем, наприклад, не є заставним майном. Приємним бонусом є і якість сучасних матеріалів та будівельних технологій.
Хай там як, але купівля квартири в новобудові – важливий і відповідальний крок, який потребує детальної перевірки забудовника. Про це не можна забувати. Мова йде про досить серйозну покупку, тому кожному хочеться, щоб все пройшло ідеально. Наявність шахрайських схем та недобросовісних компаній може призвести до значних фінансових втрат.
Щоб уникнути ризиків, необхідно ретельно проаналізувати репутацію, юридичний статус і фінансову стабільність забудовника, а також перевірити документацію об’єкта. Коротше кажучи, потрібна всебічна перевірка забудовника. Як це зробити правильно, запитаєте ви? Саме на цю тему ми й пропонуємо поговорити у даній статті.
Перевірка юридичної діяльності забудовника
Почати слід з реєстрів, наприклад, з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Загалом ваше завдання полягає в тому, щоб зрозуміти, чи є компанія справжньою, чи зареєстрована вона відповідним чином та чи не має вона якихось проблем, про які ви маєте знати. Коротко кажучи, це саме юридична перевірка забудовника. Саме в цьому реєстрі можна перевірити, чи зареєстрована компанія відповідно до законодавства, як юридична особа та, чи законно вона займається підприємницькою діяльністю. Це не все.
Ось що ви ще маєте уточнити та де дивитися:
- Чи відповідає КВЕД компанії виду діяльності (зокрема, будівництво житлових об’єктів).
- Чи не перебуває компанія у стані банкрутства або ліквідації.
- Чи є відкриті судові провадження щодо забудовника (перевірити можна на сайті Судової влади України).
- Наявність ліцензії на будівельну діяльність (можна перевірити в Держархбудінспекції або через відкриті реєстри). Ліцензія забудовника має бути.
Перевірка репутації забудовника
Ще якихось 15-20 років тому це було зробити не так вже й просто. Зводилося все до того, щоб просто «попитати у знайомих, друзів, колег та родичів». Звичайно, говорити про якусь ефективність та об’єктивність такого опитування говорити не доводилося. Сьогодні ситуація інша, бо є Інтернет. Репутація забудовника, як інформація тепер доступна кожному. Так, як оцінити репутацію забудовника? Спробуйте пошукати наступне:
- Відгуки на тематичних форумах та соціальних мережах.
- Аналітичні статті про компанію в ЗМІ.
- Наявність скарг на забудовника в Держархбудінспекції, Антимонопольному комітеті, судових реєстрах.
Розумним рішенням буде й поцікавитися думкою мешканців уже зданих будинків від цього забудовника.
З репутацією компанії не все так гладко, як хотілося б? Знову ж таки, чи є сенс ризикувати? Забудовники з поганою репутацією часто затримують здачу об’єктів, використовують неякісні матеріали або порушують договірні зобов’язання. Якщо ви взагалі розглядаєте варіант інвестування в будинок, який ще знаходиться на стадії будівництва, то все має бути ідеально, бо нікому не хочеться опинитися в такій ситуації, коли процес зупиниться на невизначений термін, а так буває… Ризики при купівлі новобудови – це нормально, але не до такої ж міри.
Аналіз виконаних проєктів
Власне кажучи, поради в цьому розділі випливають з попереднього. Краще віддавати перевагу тим фірмам, що ставляться до своєї роботи та клієнтів відповідально. Як про це можна завчасно дізнатися? Варто дослідити попередні проєкти:
- Чи були затримки у введенні в експлуатацію?
- Чи є претензії у власників уже зданих будинків щодо якості будівництва?
- Чи виконує забудовник обіцянки щодо інфраструктури (паркінги, дитячі майданчики, зони відпочинку)?
Перевірка фінансової стабільності забудовника
Фінансова стабільність у бізнесі – це важливо. Хотілося б знати, чи у забудовника все в порядку з бюджетом. Він має бути фінансово спроможним для завершення будівництва. А чи можливо це якось перевірити? Пропонуємо кілька порад.
- Ви можете перевірити, чи є компанія боржником у відкритих реєстрах (наприклад, у реєстрі боржників Мін’юсту). Якщо є борги, то це все не дуже хороший сигнал. Одразу виникає питання про те, чому вони не погашені? Відповідь очевидна – для цього не вистачає коштів.
- Якщо компанія є відкритим акціонерним товариством, то можна переглянути її звітність.
- Слід уточнити, чи були випадки банкрутства у керівництва компанії в минулому. Навіть звичайний пошук по ПІБ через пошукову систему вже може допомогти вам знайти корисну інформацію. Якщо результат пошуку виявиться негативним, то не варто співпрацювати з цим забудовником. Банкрутство – це небезпечна річ. Якщо цей процес буде запущений, то у вас не буде ніяких шансів повернути свої кошти, бо всі борги банкрута знімаються з нього.
- А хто взагалі є інвестором або фінансовим партнером забудовника (великий надійний банк чи маловідома структура).
Радимо уважно та відповідально підійти до цього всього, адже фінансові проблеми можуть призвести до замороження будівництва.
Перевірка наявності необхідної документації для конкретного об’єкта
Якщо пошукати інформацію, то можна знайти чимало випадків, коли люди купували житло, а потім виявлялося, що на будівництво не було відповідних документів. Це викликало чимало проблем. В результаті судові розгляди тривали роками. Люди витрачали чимало коштів на адвокатів. А уявіть, скільки нервів було витрачено на це все. А колись, вони теж сподівалися, що при купівлі квартири не буде якихось проблем, і уже зовсім скоро вони зможуть переїхати у нове житло.
Саме тому варто переконатися, що будівництво ведеться на законних підставах. Які документи потрібно перевірити у забудовника? Ось ці:
- По-перше, дозвіл на будівництво – видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією.
- По-друге, містобудівні умови та обмеження – документ, що визначає параметри забудови.
- По-третє, право на земельну ділянку – документи про власність або договір оренди землі.
- По-четверте, проєктна документація – її наявність і відповідність затвердженим нормам.
- По-п’яте, технічні умови на підключення комунікацій – підтверджують, що об’єкт буде підключений до мереж водопостачання, електроенергії, газу.
Де це все знайти? Не потрібно нічого шукати! Достатньо просто звернутися безпосередньо до самого забудовника та попросити ці документи. Він має їх вам пред’явити та навіть надати копії. Якихось документів немає? Тоді це вже сигнал про потенційні проблеми.
Перевірка законності продажу та прав на земельну ділянку
Перегляньте Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Там потрібно перевірити, кому належить ділянка землі. Далі уточніть цільове призначення. Потім в реєстрах Мінʾюсту можна поцікавитися, чи не перебуває земля під арештом або іпотекою. Врешті-решт, проконсультуйтеся з юристом про сам спосіб інвестування. Він підкаже, чи все відповідає закону. Особливо важливо це, якщо вам пропонують якісь непрозорі фінансові механізми, наприклад, щоб зекономити. Це може бути звичайне шахрайство. Потім можна сильно пошкодувати про свої рішення.
Особливості договору купівлі-продажу
Як відомо, при підписанні паперів, необхідно уважно читати, що в них написано. Уважно перевірте наступні умови договору:
- Чи зазначені всі характеристики квартири (метраж, поверх, планування).
- Чи прописані строки здачі об’єкта та відповідальність забудовника за затримку.
- Чи є механізм компенсації у разі невиконання зобов’язань.
- Чи передбачено повернення коштів у разі розірвання договору.
- Чи відповідає схема фінансування законодавчим нормам (наприклад, чи оформлюється купівля через фонди фінансування будівництва).
Висновки та поради
Таким чином, до купівлі житла в новобудові підходити потрібно уважно та відповідально. Обережність ніколи не буває зайвою. Як уникнути ризиків при купівлі квартири в новобудові? Треба все перевірити. Якщо щось викликає сумніви, то є сенс задуматися про те, щоб відмовитися від співпраці. Ніколи не буде зайвим проконсультуватися з правовиком. Він може дати вельми корисні поради та й допоможе з перевіркою. У цій статті ми спробували досить детально описати, як перевірити забудовника перед купівлею квартири. Сподіваємося, ця інформація була вам корисною.
Більше цікавої інформації читайте в рубриці Нерухомість на нашому порталі.
