Неполные данные свидетельствуют о том, что количество разрушенной недвижимости в Украине значительно больше количества построенных домов за последние шесть лет. О том, в каком состоянии находится рынок недвижимости в военное время, рассказываем сегодня.
Что предлагают застройщики
В предвоенном году предложение новостроек в нашей стране достигло своего пика: было построено почти 12 миллионов квадратных метров жилья, а это самый высокий показатель за последние три десятилетия.
Предыдущий год начался хорошо, и эта тенденция, вероятно, сохранится. До начала полномасштабного вторжения темпы заказов на новое жилье были примерно на уровне 2021 года. За январь-февраль общий объем жилищного строительства достиг почти пятой части общей годовой площади запланированного строительства.
С началом полномасштабной оккупации почти все компании поставили на паузу работы на стройплощадках. Некоторые подрядчики не возобновляли строительные работы уже несколько недель, другие – только сегодня.
Что касается новых проектов строительства квартир, то их количество, как и ожидалось, уменьшается. Строительство началось только для тех жилых комплексов, проекты которых были утверждены, готовы к началу строительства и получили первое финансирование. Как следствие, за первые 9 месяцев 2022-го года начато строительство менее 70 тысяч квартир, а это вдвое меньше, чем за такой же период прошлого года.
Как военные действия влияют на экономику строительства
Риск опасности – не единственный фактор, влияющий на замедление темпов роста строительного сектора. Значительное повышение обменного курса и стремительная инфляция существенно снизили покупательную способность украинцев, а затраты на строительство выросли.
Как следствие, большей части проектов не хватало денег покупателям/инвесторам для продолжения строительства. Кроме того, после разрушения некоторых предприятий на рынке возник дефицит стройматериалов.
По мнению большинства застройщиков, эта проблема сейчас решена, девелоперы успешно адаптировались к современным проблемам и наладили новые цепочки поставок как с отечественными, так и зарубежными компаниями-поставщиками.
В период с октября по декабрь прошлого года девелоперы получили новые вызовы. Они должны были соблюдать программы отключения света или покупать генераторы, чтобы не прерывать строительные работы. Некоторые подрядчики решили, что в их интересах временно остановить строительство, что привело к уменьшению объемов.
Масштабное разрушение жилья: вызов перед которым встал украинский рынок
Однако самым серьезным вызовом для рынка недвижимости в большинстве регионов стали масштабные обстрелы, из-за которых было уничтожено или повреждено почти 75 миллионов квадратных метров жилья, что составляет более 8% жилья в стране.
Полномасштабное вторжение сделало людей осторожнее в совершении крупных покупок, особенно квартир. В самом начале войны в жилищном секторе не совершалось никаких сделок, поскольку участники рынка не имели доступа к реестру имущественных прав; с июня 2022 г. реестр открылся и началось постепенное повышение спроса.
Учитывая неопределенность, физические и финансовые риски, многие покупатели в регионах занимают выжидательную позицию. По данным опрошенных застройщиков, спрос на дома первичного рынка составляет только треть от довоенного уровня в регионах на западе страны и 10-20% от довоенного уровня в Киеве в целом.
На вторичном рынке наблюдается похожая тенденция: в 2022 году в Украине состоится 101 000 сделок по продаже квартир и домов, что составляет только 30% от показателя прошлого года. Подобные тенденции наблюдаются в большом количестве регионов Украины, при этом относительно безопасные центральные и западные регионы демонстрируют несколько меньший спад (-50-65%), тогда как восточные и южные регионы испытали наибольшее падение покупательной активности (-65-90%) в восточных и северных регионах. .
Программа «ЕОселя»
С октября прошлого года в стране стартовала национальная программа финансирования жилья eHouse. Только представители категорий, таких как военнослужащие, работники правоохранительных органов, медицинских и образовательных учреждений, имеют право на льготные ипотечные кредиты с процентной ставкой 3 процента сроком до двадцати лет.
В начале текущего года планировалось увеличить количество категорий украинцев, имеющих право на ипотеку под 7%, но из-за войны и нехватки средств массовая ипотека не была запущена. По словам руководителя проекта, запуск ожидается в ближайшее время.
Однако по состоянию на январь "Укрфинжилье" сообщило, что деньги 1-го раунда финансирования были распределены и потрачены участвовавшими в программе банками и финансовые учреждения еще не распределили средства среди тех, кто уже получил одобрение (около 10 000 заявителей).
Рынок недвижимости: колебание стоимости
Украинский рынок недвижимости является одной из ниш экономики, где цены устанавливаются в валюте. Как следствие, отечественные инвесторы свободно вкладывают средства в недвижимость, поскольку считают, что здесь нет никаких рисков.
Динамика цен на продажу и аренду жилья сильно различается по всей стране. В большинстве областей западной и северо-западной Украины, а также в областях с высокой концентрацией внутриперемещенных лиц (Запорожская, Николаевская и Днепропетровская) цены на квартиры всех классов выросли или остались почти на том же уровне, что и в прошлом году. В других регионах цены на жилье в среднем снизились на 2-101 TP3T (до 201 TP3T в Харьковской области).
Ситуация на вторичке более неопределенная, поскольку собственники занимают выжидательную позицию, чтобы не потерять доходы от сделки из-за падения рынка. Однако там, где есть реальный интерес, собственники уступают цене и без того небольшому количеству покупателей.
Рынок недвижимости: что ждать от застройщиков жилья?
В текущем году застройщики продолжают концентрировать свои ресурсы на проектах на конечном этапе постройки, и бума новых проектов в ближайшей перспективе не будет. Если строительство существующих проектов будет и дальше задерживаться, а новые проекты будут откладываться, то в перспективе рынок недвижимости столкнется с дефицитом предложения жилья.
Со стороны спроса в краткосрочной перспективе не ожидается значительного роста из-за низкой покупательной способности и общей рыночной неопределенности. После окончания боевых действий и стабилизации экономики потребительская активность будет постепенно расти. В то же время, рынок недвижимости может стимулировать скрытый спрос. Внутри перемещенные лица, остающиеся на нынешних местах жительства, также, вероятно, будут рассматривать возможность приобретение собственного жилья. Долгосрочная перспектива повышения спроса будет зависеть от темпов всеобщей послевоенной стабилизации.