Неповні дані свідчать про те, що кількість зруйнованої нерухомості в Україні значно більша за кількість збудованих осель за останні шість років. Про те, в якому стані перебуває ринок нерухомості у воєнний час, розповідаємо сьогодні.
Що пропонують забудовники
У передвоєнному році пропозиція новобудов у нашій країні досягла свого піку: Було побудовано майже 12 мільйонів квадратних метрів житла, а це найвищий показник за останні три десятиліття.
Попередній рік розпочався добре, і ця тенденція, ймовірно, збережеться. До початку повномасштабного вторгнення темпи замовлень на нове житло були приблизно на рівні 2021 року. За січень-лютий загальний обсяг житлового будівництва сягнув майже п’ятої частини загальної річної площі запланованого будівництва.
З початком повномасштабної окупації майже всі компанії поставили на паузу роботи на будмайданчиках. Деякі підрядники не відновлювали будівельні роботи вже кілька тижнів, інші – лише сьогодні.
Що стосується нових проектів будівництва квартир, то їхня кількість, як і очікувалося, зменшується. Будівництво почалося тільки для тих житлових комплексів, проекти яких було затверджено, готові до початку будівництва та отримали перше фінансування. Як наслідок, за перші 9 місяців 2022-го року почато спорудження менш ніж 70 тисяч квартир, а це удвічі менше, ніж за такий ж період минулого року.
Як воєнні дії впливають на економіку будівництва
Ризик небезпеки – не єдиний фактор, що впливає на уповільнення темпів зростання будівельного сектору. Значне підвищення обмінного курсу та стрімка інфляція суттєво знизили купівельну спроможність українців, а от витрати на будівництво зросли.
Як наслідок, більшій частині проектів не вистачало грошей покупців/інвесторів для продовження будівництва. Крім того, опісля зруйнування деяких підприємств на ринку виник дефіцит будматеріалів.
На думку більшості забудовників, ця проблема зараз вирішена, девелопери успішно адаптувалися до сучасних проблем та налагодили нові ланцюжки постачання як з вітчизняними, так і з закордонними компаніями-постачальниками.
У період з жовтня по грудень минулого року девелопери отримали нові виклики. Вони повинні були дотримуватися програм відключення світла чи купувати генератори, щоб не переривати будівельні роботи. Деякі підрядники вирішили, що в їхніх інтересах тимчасово зупинити спорудження, що призвело до зменшення об’ємів.
Масштабне руйнування житла: виклик перед яким постав український ринок
Однак найсерйознішим викликом для ринку нерухомого майна в більшості регіонів стали масштабні обстріли, через які було знищено чи пошкоджено майже 75 мільйонів квадратних метрів житла, що становить понад 8% житла в країні.
Повномасштабне вторгнення зробило людей більш обережними у здійсненні великих покупок, особливо квартир. На самому початку війни в житловому секторі не відбувалося жодних угод, оскільки учасники ринку не мали доступу до реєстру майнових прав; з червня 2022 року реєстр відкрився і почалося поступове підвищення попиту.
Зважаючи на невизначеність, фізичні та фінансові ризики, багато покупців у регіонах займають вичікувальну позицію. За даними опитаних забудовників, попит на оселі первинного ринку становить тільки третину від довоєнного рівня в регіонах на заході країни і 10-20% від довоєнного рівня в Києві в цілому.
На вторинному ринку спостерігається схожа тенденція: у 2022 році в Україні відбудеться 101 000 угод з продажу квартир і будинків, що становить тільки 30% від тогорічного показника. Подібні тенденції спостерігаються в великій кількості регіонів України, при цьому відносно безпечні центральні та західні регіони демонструють дещо менший спад (-50-65%), тоді як східні та південні регіони зазнали найбільшого падіння купівельної активності (-65-90%) в східних і північних регіонах.
Програма «ЄОселя»
З жовтня минулого року в країні стартувала національна програма фінансування житла eHouse. Наразі лише представники категорій, таких як військовослужбовці, працівники правоохоронних органів, медичних та освітніх закладів, мають право на пільгові іпотечні кредити з відсотковою ставкою 3 відсотки строком до двадцяти років.
На початку поточного року планувалося збільшити кількість категорій українців, що мають право на іпотеку під 7%, але через війну та брак коштів масова іпотека не була запущена. За словами керівника проекту, запуск очікується найближчим часом.
Однак станом на січень “Укрфінжитло” повідомило, що гроші 1-го раунду фінансування були розподілені та витрачені банками, що брали участь в програмі, і фінансові установи ще не розподілили кошти серед тих, хто вже отримав схвалення (близько 10 000 заявників).
Ринок нерухомості: коливання вартості
Український ринок нерухомого майна є однією з ніш економіки, де ціни встановлюються у валюті. Як наслідок, вітчизняні інвестори вільно вкладають кошти в нерухомість, оскільки вважають, що тут немає жодних ризиків.
Динаміка цін на продаж та оренду житла дуже різниться по всій країні. У більшості областей західної та північно-західної України, а також в областях з високою концентрацією внутрішньо переміщених осіб (Запорізька, Миколаївська та Дніпропетровська) ціни на квартири всіх класів зросли або залишилися майже на тому ж рівні, що й минулого року. В інших регіонах ціни на житло в середньому знизилися на 2-10% (до 20% у Харківській області).
Ситуація на вторинці є більш невизначеною, оскільки власники займають вичікувальну позицію, щоб не втратити доходи від угоди через падіння ринку. Однак там, де є реальний інтерес, власники поступаються в ціні і без того невеликій кількості покупців.
Ринок нерухомості: що чекати від забудовників житла?
У поточному році забудовники продовжують концентрувати свої ресурси на проектах на кінцевому етапі спорудження, і буму нових проектів у найближчій перспективі не буде. Якщо будівництво існуючих проектів і надалі затримуватиметься, а нові проекти відкладатимуться, то в перспективі ринок нерухомості зіткнеться з дефіцитом пропозиції житла.
З боку попиту в короткостроковій перспективі не очікується значного зростання через низьку купівельну спроможність та загальну ринкову невизначеність. Після закінчення бойових дій та стабілізації економіки споживча активність поступово зростатиме. Водночас ринок нерухомості може стимулювати прихований попит. Внутрішньо переміщені особи, що залишаються на нинішніх місцях проживання, також, ймовірно, розглядатимуть можливість придбання власного житла. Довгострокова перспектива підвищення попиту буде залежати від темпів загальної післявоєнної стабілізації.